Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

I. Метод срока жизни

II. Метод определения физического износа нормативным методом по техническому состоянию

III. Метод определение общего износа по нормативным срокам жизни долгоживущих и короткоживущих элементов здания

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Типы поправок на отличительные характеристики и их определение.

§ Поправка на глубину участка.

Важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы, в качестве единственного сравнения, используется стоимость одного погонного метра вдоль фронтальной границы участка при стандартной глубине участка.

§ Поправка на размер участка.

Когда оценка земли основана не на протяженности фронтальной границы, а на размере участка, делается поправка на глубину с коэффициентами.

§ Поправка на неправильности формы.

Стоимость участка неправильной формы при одинаковой их площади. Это связанно с неудобствами при проведении строительных работ и эксплуатации.

§ Угловое расположение.

Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости. Преимущество узлового расположения проявляется в свободе входа и выхода подъезда в дополнительном оформлении витрин и организации рекламы.

§ Относительное расположение участка.

Рассчитывается, как стоимость базового участка с корректировкой или поправкой на оцениваемый участок отличающихся по площади, форме, неровностей поверхности.

Расчет рыночной стоимости улучшений.

Су = Св - Ис + Ппр

Су - стоимость улучшения

Св - стоимость воспроизводства

Ис - сумма износов

Ппр - предпринимательская прибыль

Используем сборник №28 УПВС таблица №18:

Фундаменты - бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется - центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Высота дома - 9м.

Высота потолков в квартире - 2,60м.

Длина дома - 70м.

Ширина дома - 11м.

Площадь квартиры - 50,2м2.

Жилая площадь квартиры - 34,9м2.

Площадь кухни - 6,1м2.

Площадь дома - 70м. * 11м. = 770м2.

Площадь з.у. - 73м. * 14м. = 1022м2.

Объем дома - 70м. * 11м. * 9м. = 6930м3.

Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.

1) Расчет повышающего коэффициента.

100+(1,1+1,6)/100 = 1,027

2) Расчет стоимости общего коэффициента.

1,027*1,04*1 = 1,068

2) Расчет стоимости 1м3

,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м3 (1969г.)

) Расчет стоимости здания

,838руб./м3*6930м3 = 158267 руб.

) Расчет стоимости 1м3 квартиры (на 1969г.)

158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м3

5) Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)

,52м3*33,80руб./м3 = 4411,58 руб.м3

) Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)

Еще статьи по экономике

Роль малых и средних предприятий в экономике и внешнеэкономических связях России
Актуальность темы выпускной квалификационной работы определяется, прежде всего, той ролью, которую малые и средние предприятия играют в современной экономике. Достаточно сказать, что его ...

Российское предпринимательство
Становление и развитие предпринимательской деятельности в России связано с коренным преобразованием сложившихся социально-экономических отношений на пути к рынку, формированию нового эл ...

Критерии экономической эффективности, пути её повышения
Россия вступила в период формирования рыночных отношений. Рыночная экономика по своей сущности является средством, стимулирующим рост производительности труда, всемерного повышения экон ...