Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

I. Метод срока жизни

II. Метод определения физического износа нормативным методом по техническому состоянию

III. Метод определение общего износа по нормативным срокам жизни долгоживущих и короткоживущих элементов здания

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Типы поправок на отличительные характеристики и их определение.

§ Поправка на глубину участка.

Важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы, в качестве единственного сравнения, используется стоимость одного погонного метра вдоль фронтальной границы участка при стандартной глубине участка.

§ Поправка на размер участка.

Когда оценка земли основана не на протяженности фронтальной границы, а на размере участка, делается поправка на глубину с коэффициентами.

§ Поправка на неправильности формы.

Стоимость участка неправильной формы при одинаковой их площади. Это связанно с неудобствами при проведении строительных работ и эксплуатации.

§ Угловое расположение.

Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости. Преимущество узлового расположения проявляется в свободе входа и выхода подъезда в дополнительном оформлении витрин и организации рекламы.

§ Относительное расположение участка.

Рассчитывается, как стоимость базового участка с корректировкой или поправкой на оцениваемый участок отличающихся по площади, форме, неровностей поверхности.

Расчет рыночной стоимости улучшений.

Су = Св - Ис + Ппр

Су - стоимость улучшения

Св - стоимость воспроизводства

Ис - сумма износов

Ппр - предпринимательская прибыль

Используем сборник №28 УПВС таблица №18:

Фундаменты - бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется - центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Высота дома - 9м.

Высота потолков в квартире - 2,60м.

Длина дома - 70м.

Ширина дома - 11м.

Площадь квартиры - 50,2м2.

Жилая площадь квартиры - 34,9м2.

Площадь кухни - 6,1м2.

Площадь дома - 70м. * 11м. = 770м2.

Площадь з.у. - 73м. * 14м. = 1022м2.

Объем дома - 70м. * 11м. * 9м. = 6930м3.

Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.

1) Расчет повышающего коэффициента.

100+(1,1+1,6)/100 = 1,027

2) Расчет стоимости общего коэффициента.

1,027*1,04*1 = 1,068

2) Расчет стоимости 1м3

,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м3 (1969г.)

) Расчет стоимости здания

,838руб./м3*6930м3 = 158267 руб.

) Расчет стоимости 1м3 квартиры (на 1969г.)

158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м3

5) Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)

,52м3*33,80руб./м3 = 4411,58 руб.м3

) Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)

Еще статьи по экономике

Использование кластерного подхода в управлении развитием региональных экономических систем
Развитие экономики России определяется состоянием ее регионов как социально-экономических субъектов. Экономический рост национальной экономики и улучшения жизни ее населения обусловлено ...

Методы максимизации прибыли, применяемые в российской и зарубежной хозяйственной практике
В условиях становления развитых рыночных отношений каждый хозяйствующий субъект старается обеспечить себе финансовую независимость и самостоятельность. Добиться такого состояния дел пр ...

Эффективность создания и функционирования ОАО на примере ОАО Березовский сыродельный комбинат
В результате осуществления за последнее десятилетие коренных преобразований в политической и экономической жизни в Республике Беларусь, произошли значительные изменения в отношениях соб ...