Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Исполняется на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобных оцениваемому.

· Метод разбивки по компонентам

Основан на применении фактических удельных текущих затрат на строительство.

· Метод количественного обследования

Это сметная стоимость строительства.

· Метод сравнительного объекта

Основан на использовании данных по удельной стоимости построенного в прошлом аналогичного объекта по площади или объему оцениваемого объекта. Определение восстановительной стоимости на дату построенного аналогичного объекта, затем используются индексы пересчета прошлых цен на дату оценки.

Физический, функциональный, внешний износ.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. На стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий.

Физический износ- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико - эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно- климатических факторов, а так же жизнедеятельности объекта.

Физический износ бывает:

· Устранимый (износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно).

· Неустранимый.

Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное не соответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Функциональный износ бывает:

· Устранимый (определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта)

Причины функционального износа:

- Недостатки, требующие добавления элементов.

Расчет: стоим. добав. элем. + монтаж

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов.

Расчет: демонтаж + оборудование

Сверхулучшения.

Расчет: физ.износ +стоимость демонтажа+ ликвидация стоимости демонтажных элементов

· Неустранимый

ü Потеря в арендной плате;

ü Избыток эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ - обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменение окружающей инфраструктуры и т.д.

Методы внешнего износа:

· Капитализация потерь в арендной плате;

· Сравнительных продаж;

· Срока экономической жизни.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Методы оценки затратного подхода:

Еще статьи по экономике

Российское предпринимательство
Становление и развитие предпринимательской деятельности в России связано с коренным преобразованием сложившихся социально-экономических отношений на пути к рынку, формированию нового эл ...

Эффективность использования основных фондов предприятия на примере ООО Мцна-Инвест
Производственно-хозяйственная деятельность предприятия обеспечивается не только за счёт использования материальных, трудовых и финансовых результатов, большая роль здесь отводится основн ...

Управление амортизационной политикой и основными фондами предприятия
В условиях становления рыночной экономики одной из насущных задач общества является сохранение, техническое перевооружение и дальнейшее развитие материально-технической базы производств ...