Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО№1)

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

В основе подхода лежат принципы:

1. Замещение

2. Спроса и предложения

. ЛНЭИ

. Вклада

Затратный подход применяется в следующих случаях:

1. При определении ЛНЭИ

. Для оценки недвижимости на пассивном рынке

. Для получения стартовой цены на аукционе

. Для оценки объектов не завершенного строительства

. Для определения затрат на перепланирование объекта

. Для оценки с целью получения кредита в банке

. При переоценки основных фондов

. При проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта полученных другими подходами

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

· Определение стоимости восстановления, которая базируется на стоимости замещения.

· Определение величины накопительного суммарного износа улучшений.

· Определение величины производственной прибыли

· Определение рыночной стоимости улучшений

· Определение стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования

· Определение рыночной стоимости недвижимости.

Методы оценки восстановительной стоимости объекта:

· Метод квадратных метров (метод сравнительной единицы)

Еще статьи по экономике

Расчет затрат на ремонт сложной электронной техники в условиях малого предприятия
Малые предприятия - это не организационно-правовая форма, термин "малое" характеризует лишь размер предприятия, а критериями отнесения предприятия к малым являются численность ...

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру ...

Исследование формирования себестоимости на продукцию ОАО Уфалейхлебзавод
Актуальность темы. Себестоимость продукции, представляет собой затраты предприятия на производство и обращение, служит основой соизмерения расходов и доходов, то есть самоокупаемости - о ...