Затратный подход

Таким образом, рыночная стоимость права аренды оцениваемого земельного участка по состоянию на 01.03.2009 г. составляет, округленно, руб.:

71 450 000 х 4,85 346 532 500

346 532 500 руб.

(Триста сорок шесть миллионов пятьсот тридцать две тысячи пятьсот) рублей,

что по курсу Банка России на дату определения стоимости составляет,округлено:

9 701 000 долл. США

(Девять миллионов семьсот одна тысяча) долларов США.

Расчет стоимости замещения улучшений без учета износа

Для определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения объектов недвижимости специалисты обычно используют один из следующих методов:

· метод удельных затрат на единицу площади или объема;

· метод поэлементного расчета;

· метод сравнительной единицы;

· метод сводного сметного расчета;

· индексный метод.

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2 площади или на 1 м3 объема объекта недвижимости). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем - получают стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Суть поэлементного расчета заключается в том, что объект недвижимости разбивается на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, кровля и т.д. Оценщиками собираются данные затрат по возведению каждого элемента. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость объекта недвижимости.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта недвижимости.

Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ: на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

Индексный метод заключается в индексации первоначальной балансовой стоимости объекта либо затрат, понесенных при его возведении или реконструкции, с учетом индексов удорожания строительно-монтажных работ.

В настоящем Отчете специалисты рассчитывали стоимость замещения здания методом удельных затрат на единицу объема с использованием следующего источника: справочника «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства».

Формат справочника предполагает наличие технического описания объектов-аналогов, таблицы стоимости, а также графического материала (фасады, планы, разрезы объекта-аналога).

Класс качества зданий, построенных по технологиям, применявшимся до 1984 г., определен в сборнике как Standart-69, при условии, что в них после 1985 г. не проводился капитальный ремонт или реконструкция.

Качественные параметры здания соответствующего типа, построенного после 1985 г. или здания, в которых после 1985 г. проводился капитальный ремонт или реконструкция, определены в соответствии с классами качества:

· ECONOM (экономичный);

· STANDART (средний);

· PREMIUM (улучшенный);

· DE LUXE (люкс).

Стоимостные показатели, представленные в справочнике, соответствуют базовому региону (Московская область). В случае необходимости привязки справочных показателей к местным условиям, а также необходимости учета дополнительных улучшений или расхождения конструктивных элементов оцениваемого объекта и объекта-аналога, необходимо ввести следующие поправки:

. Группа поправок (SDC), выраженная в руб. на 1 м3 объекта недвижимости:

· на отсутствие части наружных стен;

· на различие в высоте этажа;

· на степень учета стоимости специальных конструкций и других видов работ;

· на фундамент;

· конструктивные поправки, связанные с типами применяемых материалов инженерных систем.

. Группа поправок (К), выраженная в виде корректирующих коэффициентов:

Еще статьи по экономике

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру ...

Критерии экономической эффективности, пути её повышения
Россия вступила в период формирования рыночных отношений. Рыночная экономика по своей сущности является средством, стимулирующим рост производительности труда, всемерного повышения экон ...

Система оценки земельного участка
В данной работе на тему «Определение стоимости земельного участка, расположенного в совхозе «Черновский»» Будут рассматриваться следующее: земля как объект экономической оценки; до ...