Затратный подход

Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.

Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации - застройщики, а продавцом - уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.

В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп

где: С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

Суч - площадь земельного участка (м2);

Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м2);

Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

Кд = УД х Кпр х Кц, где:

УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м2), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).

Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

Таблица 5. Расчет стоимости земельного участка

Еще статьи по экономике

Перспективы формирования внешнеэкономической политики России
внешнеэкономическая политика ростовская область Кардинальное изменение геополитического положения России после распада СССР существенно повысили роль внешнеэкономического фактора в развит ...

Расчет затрат на ремонт сложной электронной техники в условиях малого предприятия
Малые предприятия - это не организационно-правовая форма, термин "малое" характеризует лишь размер предприятия, а критериями отнесения предприятия к малым являются численность ...

Многообразие форм собственности в рыночной экономике. Формы собственности в России
Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, ...