Затратный подход
Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.
Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации - застройщики, а продавцом - уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.
В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:
С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп
где: С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);
Суч - площадь земельного участка (м2);
Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м2);
Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;
Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;
Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).
Кд = УД х Кпр х Кц, где:
УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м2), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).
Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.
Таблица 5. Расчет стоимости земельного участка
Наименование позиции |
Значение |
Площадь участка, Суч (м2) |
1 647 |
Базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, УД (руб./м2) |
45 907 |
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, Кср.а |
0,945 |
Коэффициент корректировки, учитывающий общую плотность застройки, Коп |
1 |
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, Кпр |
1 |
Безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, Кц |
1 |
Безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций Ку |
1 |
Стоимость обременений на земельном участке, руб. |
0 |
Стоимость земельного участка, округленно, руб. |
71 450 000 |
Еще статьи по экономике
Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Задание на оценку
· Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме;
Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская
д.77 кв.6
· Собственни ...
Производство цельнометаллической просечно-вытяжной сетки (ЦМПВС)
Современный
рынок строительных материалов развивается и не стоит на месте благодаря новым
технологиям. На смену привычным и обыденным материалам приходят новые продукты
и технологии. Эт ...
Бюджетирование и контроль затрат по центрам ответственности
Актуальность выбранной темы определяется тем, что бюджетирование играет
важнейшую роль в развитие предприятия и в получении наиболее высокой прибыли.
Управление предприятием невозможно б ...