Затратный подход

Оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости предполагает оценку стоимости земельного участка согласно утвержденным методикам, которые созданы для целей регулирования земельных отношений в сфере налогообложения, аренды земли, выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, к нормативным оценкам стоимости земельного участка относят кадастровую стоимость и нормативную цену земли.

Подавляющее большинство сделок по купле-продаже прав аренды земельных участков в г. Москве происходит на первичном рынке, где покупателями выступают организации - застройщики, а продавцом - уполномоченные муниципальные структуры. Вторичный рынок прав аренды земельных участков в Москве практически отсутствует. При продаже прав аренды земельных участков в целях формирования цены предложения используются Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, утвержденные Постановлением Правительства г. Москвы от 20.06.2006 г. N 419-ПП. В настоящем Отчете расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка произведен с применением данных правил.

В соответствии с вышеуказанными правилами, расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключить договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

С = Суч x Кд x Кср.а x Ку x Коп

где: С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

Суч - площадь земельного участка (м2);

Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб./м2);

Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций;

Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений на земельном участке к площади земельного участка).

Кд = УД х Кпр х Кц, где:

УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./м2), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 N 356-ПП;

Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;

Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).

Расчет стоимости права аренды земельного участка, входящего в состав объекта оценки, приведен в таблице ниже.

Таблица 5. Расчет стоимости земельного участка

Еще статьи по экономике

Денежный спрос и его факторы
Поистине, это самый загадочный инструмент из всех приобретенных человеком. Нет ничего проще, как с ним обращаться, и нет ничего труднее, чем понять, как он действует. Никто не может по ...

Тенденции и формирование экономики знаний
С конца 90-х годов прошлого века широкое распространение в западной и отечественной науке получил термин «экономика знаний» или «экономика, основанная на знаниях» (в прямом переводе с англи ...

Пути повышения эффективности реализации сельскохозяйственной продукции
Реализация продукции является важнейшим экономическим показателем, характеризующим хозяйственно-финансовую деятельность предприятия. Реализация продукции - это поступление изготовлен ...