Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком различия между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью замещения.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении стоимости воспроизводства воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

В настоящем Отчете оценщики определили стоимость замещения объекта.

Расчет стоимости прав на земельный участок

Стоимость земельного участка рассматривается с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования.

Существует несколько методов определения рыночной стоимости прав на земельный участок:

1 капитализация земельной ренты (доходный подход);

2 метод соотнесения (переноса);

3 метод развития (освоения);

4 техника остатка для земли;

5 метод сравнения продаж;

6 оценка на базе нормативно рассчитанной стоимости.

Метод капитализации земельной ренты предполагает расчет величины дохода за определенный период времени (как правило, один год), создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка, определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода и расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Метод соотнесения (переноса) используется, как правило, при отсутствии данных о рыночных ценах продажи незастроенных земельных участков. Метод состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик определяет стоимость единого объекта недвижимости, затем вычитает из нее стоимость улучшений (зданий и сооружений) и получает стоимость земельного участка.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, который не имеет сопоставимых аналогов. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Техника остатка для земли может быть эффективна при наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий и сооружений определяется часть чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Оставшаяся часть чистого операционного дохода с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в рыночную стоимость земельного участка.

Самым надежным из перечисленных методов принято считать метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости прав на земельный участок методом сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи (или цен предложения) аналогичных земельных участков (сделок по переуступке прав аренды), сравнении их с оцениваемым участком и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Еще статьи по экономике

Составление сметы на строительство и расчет сметной стоимости
В строительстве правоотношения субъектов хозяйственной деятельности (заказчиков и подрядчиков) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. «Строительные работы на объекте до ...

Эффективность использования основных фондов предприятия на примере ООО Мцна-Инвест
Производственно-хозяйственная деятельность предприятия обеспечивается не только за счёт использования материальных, трудовых и финансовых результатов, большая роль здесь отводится основн ...

Пути повышения эффективности реализации сельскохозяйственной продукции
Реализация продукции является важнейшим экономическим показателем, характеризующим хозяйственно-финансовую деятельность предприятия. Реализация продукции - это поступление изготовлен ...