Затратный подход
Результаты расчета суммарной поправки по 2-й группе приведены ниже:
Таблица 11. Расчет второй группы поправок (К)
|
Наименование показателя |
Надземная часть здания |
Подземная парковка |
|
Код объекта-аналога |
3.3.3.051 |
3.9.3.084 |
|
Поправка на различие в объеме или площади |
0,93 |
1,25 |
|
Поправка на доначисление прямых затрат, накладных расходов и прибыли |
1 |
1 |
|
На изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий |
1,955 |
1,955 |
|
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок |
1,818 |
2,444 |
Для получения стоимости замещения в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя (девелопера). Прибыль девелопера определялась на основе данных о доходности инвестиций в коммерческую недвижимость в г. Москве. Расчет прибыли девелопера для г. Москвы представлен в таблице ниже.
Таблица 12. Определение прибыли девелопера
|
Наименование показателя |
Прибыль застройщика (девелопера), % |
Источник информации |
|
Инвестирование в офисы класса «А» |
18-25 |
Rway, январь 2009 г., №136 |
|
Доходность девелоперских проектов коммерческой недвижимости |
25 |
http://www.becar.ru/press2.php?mes=881 |
|
Доходность инвесторов при вложении средств в жилье и коммерческую недвижимость |
20-25 |
http://www.allmedia.ru/newsitem.asp?id=734165 |
|
Среднее значение, % |
23 |
Таким образом, в рамках данного Отчета прибыль девелопера определена в размере 23,0%.
Итоговый расчет стоимости замещения оцениваемого объекта представлен в таблице ниже.
Таблица 13. Расчет стоимости замещения без учета износа
|
Наименование показателя |
Надземная часть здания |
Подземная парковка |
|
Код аналога |
3.3.3.051 |
3.9.3.084 |
|
С(БАЗ), руб/м3 |
10 866,00 |
1 834,31 |
|
Группа поправок (SDC), руб/м3 |
0,00 |
-219,85 |
|
Группа поправок (К) |
1,818 |
2,444 |
|
Количество единиц измерения в оцениваемом объекте (N), м3 |
15 166,70 |
4 522,30 |
|
Кдев |
1,23 |
1,23 |
|
СЗ без учета износа, руб. |
368 518 918 |
21 947 861 |
|
СЗ без учета износа, без учета НДС, округл., руб. |
390 466 779 | |
Еще статьи по экономике
Влияние железнодорожного транспорта на экономические и культурные показатели жизнедеятельности государства
В широком смысле слова современный транспорт - это крупный и сложный
комплекс народного хозяйства, в рамках которого действуют как самостоятельные
отрасли различные виды так называемого ...
Иностранные кредиты и экономическая безопасность Республики Беларусь
Проблема внешней задолженности является одной из
острейших для Беларуси, т.к. национальная экономика страны требует
значительного вливания инвестиций, технологий, инноваций, но она не мо ...
Влияние качества рабочей силы на продуктивность труда
Человеку отдается решающая роль в развитии экономики страны как носителю
богатства, что предполагает максимальное и всестороннее использование
человеческих ресурсов. Поэтому в современны ...