Затратный подход
Результаты расчета суммарной поправки по 2-й группе приведены ниже:
Таблица 11. Расчет второй группы поправок (К)
|
Наименование показателя |
Надземная часть здания |
Подземная парковка |
|
Код объекта-аналога |
3.3.3.051 |
3.9.3.084 |
|
Поправка на различие в объеме или площади |
0,93 |
1,25 |
|
Поправка на доначисление прямых затрат, накладных расходов и прибыли |
1 |
1 |
|
На изменение цен после издания справочника с учетом региональных различий |
1,955 |
1,955 |
|
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок |
1,818 |
2,444 |
Для получения стоимости замещения в рамках затратного подхода необходим учет прибыли предпринимателя (девелопера). Прибыль девелопера определялась на основе данных о доходности инвестиций в коммерческую недвижимость в г. Москве. Расчет прибыли девелопера для г. Москвы представлен в таблице ниже.
Таблица 12. Определение прибыли девелопера
|
Наименование показателя |
Прибыль застройщика (девелопера), % |
Источник информации |
|
Инвестирование в офисы класса «А» |
18-25 |
Rway, январь 2009 г., №136 |
|
Доходность девелоперских проектов коммерческой недвижимости |
25 |
http://www.becar.ru/press2.php?mes=881 |
|
Доходность инвесторов при вложении средств в жилье и коммерческую недвижимость |
20-25 |
http://www.allmedia.ru/newsitem.asp?id=734165 |
|
Среднее значение, % |
23 |
Таким образом, в рамках данного Отчета прибыль девелопера определена в размере 23,0%.
Итоговый расчет стоимости замещения оцениваемого объекта представлен в таблице ниже.
Таблица 13. Расчет стоимости замещения без учета износа
|
Наименование показателя |
Надземная часть здания |
Подземная парковка |
|
Код аналога |
3.3.3.051 |
3.9.3.084 |
|
С(БАЗ), руб/м3 |
10 866,00 |
1 834,31 |
|
Группа поправок (SDC), руб/м3 |
0,00 |
-219,85 |
|
Группа поправок (К) |
1,818 |
2,444 |
|
Количество единиц измерения в оцениваемом объекте (N), м3 |
15 166,70 |
4 522,30 |
|
Кдев |
1,23 |
1,23 |
|
СЗ без учета износа, руб. |
368 518 918 |
21 947 861 |
|
СЗ без учета износа, без учета НДС, округл., руб. |
390 466 779 | |
Еще статьи по экономике
Себестоимость и рентабельность производства мяса КРС
Себестоимость
продукции (работ, услуг) представляет собой стоимостную оценку используемых в
процессе производства продукции (работ, услуг) природных ресурсов, сырья,
материалов, топлива ...
Инструменты государственного стимулирования устойчивого роста экономики в современных условиях
Поддержание
экономического роста - одна из главных целей макроэкономической политики.
Подавляющее большинство экономистов независимо от того, какой научной школе они
относятся, считают ...
Человеческий капитал и его роль в постиндустриальном обществе
Перспективы мировой экономики в XXI в. определяются характером перехода
стран к новому этапу развития производительных сил: от индустриальной стадии,
где доминировало крупное механизиров ...