Затратный подход

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Учитывая то, что оцениваемый объект недвижимости относится к офисным зданиям класса «А», оценщики сделали вывод, что оцениваемый объект соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ определен оценщиками на уровне 0%.

Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложений, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:

· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

В настоящее время спрос на офисные помещения в г. Москве значительно превышает предложение. В связи с тем, что оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, величина экономического износа принята оценщиками равной 0%.

Расчет накопленного износа

Определение стоимостного значения накопленного износа объекта оценки представлено в таблице ниже.

Таблица 16. Определение стоимостного значения износа объекта оценки

Расчет стоимости затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, составляет:

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Еще статьи по экономике

Организация и оплата труда в здравоохранении на примере ЦРБ
оплата труда здравоохранение Труд как понятие обозначает целесообразную деятельность человека по производству продукции или оказания услуг и всегда связывается с физическими и психологиче ...

Иностранные кредиты и экономическая безопасность Республики Беларусь
Проблема внешней задолженности является одной из острейших для Беларуси, т.к. национальная экономика страны требует значительного вливания инвестиций, технологий, инноваций, но она не мо ...

Исследование реализации продукции (на основе материалов ОАО Промприбор)
Основной задачей промышленных предприятий является наиболее полное обеспечение спроса населения высококачественной продукцией. Темпы роста объема производственной продукции, повышение ее ...