Затратный подход

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Учитывая то, что оцениваемый объект недвижимости относится к офисным зданиям класса «А», оценщики сделали вывод, что оцениваемый объект соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ определен оценщиками на уровне 0%.

Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложений, или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два метода оценки экономического (внешнего) износа:

· сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

· определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.

В настоящее время спрос на офисные помещения в г. Москве значительно превышает предложение. В связи с тем, что оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, величина экономического износа принята оценщиками равной 0%.

Расчет накопленного износа

Определение стоимостного значения накопленного износа объекта оценки представлено в таблице ниже.

Таблица 16. Определение стоимостного значения износа объекта оценки

Расчет стоимости затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, составляет:

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Еще статьи по экономике

Повышение конкурентоспособности предприятий
В настоящее время в любой стране мира господствуют рыночные отношения. Фирм, выпускающих однородную продукцию, сейчас огромное количество. Между ними существует жесткая конкуренция. И вы ...

Исследование современного состояния естественных монополий в России
Существует огромное количество различных рыночных состояний, что позволяет говорить о несовершенстве рынков и рассматривать монополистическую составляющую в качестве причины этого несове ...

Критерии экономической эффективности, пути её повышения
Россия вступила в период формирования рыночных отношений. Рыночная экономика по своей сущности является средством, стимулирующим рост производительности труда, всемерного повышения экон ...