Доходный подход
Расчет ставки капитализации
Понятие коэффициент капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает доход на капитал (ставка дисконтирования) и возврат капитала. Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
, где:
КК - коэффициент капитализации (%);
Н.в. - норма возврата (%);
g - долгосрочный темп прироста денежного потока (%).
Доход на капитал, скорректированный на темпы роста чистого дохода это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за отказ от альтернативного использования средств, с учетом фактора времени и иных факторов, связанных с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.
Существует два метода определения коэффициента капитализации:
метод кумулятивного построения (метод суммирования);
метод рыночной экстракции.
Для расчета ставки дисконтирования оценщики использовали метод кумулятивного построения (суммирования).
В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.
При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в еврооблигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте.
В качестве безрисковой ставки оценщиками определена эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ «Еврооблигации РФ, 2028». Таким образом, безрисковая ставка принята оценщиками равной 6,05%.
Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен ниже.
Таблица 27. Расчет премии за риск вложений в объект оценки
|
Вид и наименование риска |
Категория риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
Систематический риск | |||||||||||
|
Ухудшение общей экономической ситуации |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Увеличение числа конкурирующих объектов |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Изменение федерального или местного законодательства |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Несистематический риск | |||||||||||
|
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
статичный |
1 | |||||||||
|
Ускоренный износ здания |
1 | ||||||||||
|
Неполучение платежей |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Неэффективный менеджмент |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Криминогенные факторы |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Финансовые проверки |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Неправильное оформление договоров |
динамичный |
1 | |||||||||
|
Количество наблюдений |
1 |
7 |
2 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Взвешенный итог |
1 |
14 |
6 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | |
|
Сумма |
21 | ||||||||||
|
Количество факторов |
10 | ||||||||||
|
Поправка на риск вложений в объект недвижимости |
2,1 | ||||||||||
Еще статьи по экономике
Организация и оплата труда в здравоохранении на примере ЦРБ
оплата труда здравоохранение
Труд как понятие обозначает целесообразную деятельность человека по
производству продукции или оказания услуг и всегда связывается с физическими и
психологиче ...
Фирма в условиях чистой монополии
Тема курсовой работы «Фирма в условиях чистой монополии».
В России значительная часть промышленной продукции выпускается
единственными предприятиями-монополистами.
Поэтому исследов ...
Экономическая эффективность производства зерновых культур и пути ее повышения в современных условиях на примере КУСХП Зеленка
Одной из крупнейших отраслей земледелия является производство
зерна. Обеспечение народа продовольственным зерном собственного производства -
важнейшая государственная проблема. Решающее ...