Доходный подход

Введение корректировок

Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок:

· на объем передаваемых прав на помещение;

· на финансовые условия;

· на условия аренды;

· на снижение арендной ставки в процессе торгов;

· на дату предложения;

· на местоположение;

· на общую площадь объекта;

· на состояние объекта.

Обоснование корректировок

Корректировка передаваемых прав на помещение

Использование помещений объектов-аналогов и объекта оценки предполагает передачу одинакового объема прав на помещение - права аренды. В связи с этим корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия аренды

Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение арендной ставки в процессе торгов

По мнению оценщиков, использование данных об арендных ставках предложений правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения арендной ставки во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная арендная ставка объекта коммерческой недвижимости отличается от арендной ставки предложения на 3-5% в меньшую сторону.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.

Корректировка на дату предложения

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение

Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение, они располагаются на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.

Корректировка на арендуемую площадь объекта

Корректировка по данному фактору не проводилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги могут сдаваться в аренду по частям.

Корректировка на назначение

Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам с идентичным функциональным использованием (офисные помещения), корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на наличие подъездных путей

Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на состояние объекта

Поскольку физическое состояние оцениваемых объектов-аналогов (ремонт с применением современных отделочных материалов) сопоставимо с объектом оценки, корректировка по данному фактору не производилась.

Веса аналогов

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

, где

D - весовой коэффициент;

Q - общее количество корректировок;

q - количество корректировок аналога;

p - количество аналогов.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.

Еще статьи по экономике

Статистика денежного обращения и кредита
Слово “статистика” приходит от латинского слова status (состояние), которое употреблялось в значении “политическое состояние”. Отсюда итальянские слова stato - государство и statista - ...

Исследование хозяйственной деятельности предприятия ООО Дин-Альт
В процессе прохождения практики по технологии отраслевого производства необходимо закрепить знания и умения, полученные за время обучения в институте, и овладеть инструментарием для реше ...

Особенности разгосударствления и приватизации в Республике Казахстан
Ключевыми проблемами в постсоциалистических странах при переходе к рыночной экономике являются реформирование отношений собственности и развитие предпринимательства. В Республике Ка ...