Доходный подход

Введение корректировок

Выявленные отличия сравниваемых объектов требуют введения корректировок:

· на объем передаваемых прав на помещение;

· на финансовые условия;

· на условия аренды;

· на снижение арендной ставки в процессе торгов;

· на дату предложения;

· на местоположение;

· на общую площадь объекта;

· на состояние объекта.

Обоснование корректировок

Корректировка передаваемых прав на помещение

Использование помещений объектов-аналогов и объекта оценки предполагает передачу одинакового объема прав на помещение - права аренды. В связи с этим корректировка на объем передаваемых прав не проводилась.

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия аренды

Условия аренды объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не были ограничены в сроках аренды, между арендаторами и арендодателями не было никаких особых отношений. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение арендной ставки в процессе торгов

По мнению оценщиков, использование данных об арендных ставках предложений правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения арендной ставки во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная арендная ставка объекта коммерческой недвижимости отличается от арендной ставки предложения на 3-5% в меньшую сторону.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.

Корректировка на дату предложения

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение

Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение, они располагаются на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.

Корректировка на арендуемую площадь объекта

Корректировка по данному фактору не проводилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги могут сдаваться в аренду по частям.

Корректировка на назначение

Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам с идентичным функциональным использованием (офисные помещения), корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на наличие подъездных путей

Объект оценки и объекты-аналоги имеют удобные подъездные пути, поэтому корректировка не вводилась.

Корректировка на состояние объекта

Поскольку физическое состояние оцениваемых объектов-аналогов (ремонт с применением современных отделочных материалов) сопоставимо с объектом оценки, корректировка по данному фактору не производилась.

Веса аналогов

Вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам, достоверность данных по этим объектам уменьшается. Весовые коэффициенты для объектов-аналогов приведены в нижеследующей таблице и рассчитаны по формуле:

, где

D - весовой коэффициент;

Q - общее количество корректировок;

q - количество корректировок аналога;

p - количество аналогов.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.

Еще статьи по экономике

Иностранные кредиты и экономическая безопасность Республики Беларусь
Проблема внешней задолженности является одной из острейших для Беларуси, т.к. национальная экономика страны требует значительного вливания инвестиций, технологий, инноваций, но она не мо ...

Перспективы формирования внешнеэкономической политики России
внешнеэкономическая политика ростовская область Кардинальное изменение геополитического положения России после распада СССР существенно повысили роль внешнеэкономического фактора в развит ...

План производства, обеспечивающий эффективную деятельность предприятия в рыночных условиях хозяйствования
Концепция стратегии развития предприятия как социально-экономической, так и производственной системы состоит в формировании главных предпосылок эффективной деятельности предприятия при ...