Доходный подход

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков, срок экспозиции для офисных зданий составляет 2-3 месяца. В рамках настоящего Отчета принят максимальный срок экспозиции, равный 3 месяцам.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пликв. = , где:

Iбезриск - безрисковая ставка;

СР. ЭКСП - срок экспозиции для объекта оценки, мес.

В результате расчетов поправка на неликвидность составила 1,46%.

Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. Оцениваемый объект является офисной недвижимостью, управление которой характеризуется невысоким уровнем сложности управления. Для целей настоящего Отчета оценщики считают обоснованным принять среднее значение - 2%.

Расчет ставки дисконтирования, определенной методом суммирования, приведен в следующей таблице:

Таблица 28. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования

Расчет нормы возврата капитала

Норма возврата капитала - это величина, равная единице, деленной на количество лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Поскольку в среднем срок службы зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом, составляет 120 лет, учитывая проведенный в 1996 г. капитальный ремонт (полное переоборудование) оставшийся срок службы составляет 109 лет, норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:

/ 109 х 100 =0,9%

Для расчетов принимаем величину, равную 0,9%.

Согласно прогнозам аналитиков рынка недвижимости, в ближайшие несколько лет арендные ставки на объекты офисного назначения будут расти примерно одинаковыми темпами. Учитывая вышесказанное, оценщики приняли величину темпа прироста денежного потока в размере 4%.

Еще статьи по экономике

План производства, обеспечивающий эффективную деятельность предприятия в рыночных условиях хозяйствования
Концепция стратегии развития предприятия как социально-экономической, так и производственной системы состоит в формировании главных предпосылок эффективной деятельности предприятия при ...

Комплексный экономический исследование состояния и использования трудовых ресурсов организации
Экономика нашей страны практически перешла на рыночные рельсы и функционирует исключительно по законам рынка. Предприятия сами отвечают за свою деятельность, и сами принимают решения о д ...

Роль бизнес-планирования в стратегическом развитии казенного предприятия (на примере ФКП УТ ЛенВО ОСП Ломоносов)
Тема бизнес-планирование одинаково важна как для тех, кто только собирается создавать новое предприятие, так и для тех, кто уже не новичок в бизнесе, однако хочет расширить его объемы, в ...