Доходный подход

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. По оценкам аналитиков, срок экспозиции для офисных зданий составляет 2-3 месяца. В рамках настоящего Отчета принят максимальный срок экспозиции, равный 3 месяцам.

Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пликв. = , где:

Iбезриск - безрисковая ставка;

СР. ЭКСП - срок экспозиции для объекта оценки, мес.

В результате расчетов поправка на неликвидность составила 1,46%.

Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1-3%. Оцениваемый объект является офисной недвижимостью, управление которой характеризуется невысоким уровнем сложности управления. Для целей настоящего Отчета оценщики считают обоснованным принять среднее значение - 2%.

Расчет ставки дисконтирования, определенной методом суммирования, приведен в следующей таблице:

Таблица 28. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования

Расчет нормы возврата капитала

Норма возврата капитала - это величина, равная единице, деленной на количество лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

В рамках настоящего Отчета норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

Поскольку в среднем срок службы зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом, составляет 120 лет, учитывая проведенный в 1996 г. капитальный ремонт (полное переоборудование) оставшийся срок службы составляет 109 лет, норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга, составит:

/ 109 х 100 =0,9%

Для расчетов принимаем величину, равную 0,9%.

Согласно прогнозам аналитиков рынка недвижимости, в ближайшие несколько лет арендные ставки на объекты офисного назначения будут расти примерно одинаковыми темпами. Учитывая вышесказанное, оценщики приняли величину темпа прироста денежного потока в размере 4%.

Еще статьи по экономике

Пути повышения эффективности реализации сельскохозяйственной продукции
Реализация продукции является важнейшим экономическим показателем, характеризующим хозяйственно-финансовую деятельность предприятия. Реализация продукции - это поступление изготовлен ...

Исследование финансовых результатов производственно-хозяйственной деятельности предприятия
Процесс сбыта (продажи) продукции является завершающим этапом общего процесса воспроизводства и кругооборота хозяйственных средств предприятия. Предприятие может так продавать свои това ...

Влияние железнодорожного транспорта на экономические и культурные показатели жизнедеятельности государства
В широком смысле слова современный транспорт - это крупный и сложный комплекс народного хозяйства, в рамках которого действуют как самостоятельные отрасли различные виды так называемого ...