Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, который заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод и не заплатит за нее сумму большую, текущей стоимости данных доходов.

В рамках доходного подхода используется два метода: метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) и метод капитализации дохода. В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который переводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или ставки капитализации.

В методе капитализации дохода используется денежный поток за последний отчетный или первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.

Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.

Оценщики применили в расчетах доходного подхода метод капитализации дохода.

Формула капитализации дохода имеет вид:

, где:

РС - рыночная стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от эксплуатации объекта, руб.;

СК - ставка капитализации, %.

Ставка капитализации - ожидаемая инвестором норма дохода от инвестиций в объект недвижимости. Данная ставка должна включать ставку дохода на капитал и норму возврата капитала.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) - адекватная для конкретного вложения средств ставка дохода с учетом всех присущих объекту вложения рисков. Норма возврата капитала - ставка реинвестирования капитала для покрытия снижения стоимости объекта за период владения.

Применение метода капитализации дохода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение величины арендной платы для оцениваемого помещения

определение величины потенциального и действительного валового дохода;

учет операционных расходов;

определение величины чистого операционного дохода;

расчет ставки капитализации;

определение рыночной стоимости оцениваемого объекта по вышеприведенной формуле.

Определение ставки арендной платы

Арендная плата была определена методом сравнительного анализа.

Расчет арендной ставки методом сравнительного анализа заключается в анализе арендных ставок аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как если бы при сдаче в аренду он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о величине арендных платежей для оценки.

В результате исследования рынка аренды помещений офисного назначения, для оцениваемого объекта было выявлено 3 сопоставимых аналога. Объекты-аналоги являются встроенными помещениям, расположенными в ОСЗ офисного назначения. Оценщики исходили из предположения, что величины арендных ставок относятся к единице общей площади, арендаторы не вносят дополнительных сумм сверх арендной платы, все расходы по обслуживанию помещений несет арендодатель. Ставка арендной платы за 1 м2 помещений указаны c учетом стоимости коммунальных расходов. Для определения ставки арендной платы за машиноместо в подземном паркинге было выявлено также 3 объекта-аналога.

Еще статьи по экономике

Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода сос ...

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Москва, ул.М. Дмитровка, 10
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночно ...

Фаянсовые изделия предприятия ЗАО Аксинья г. Семикаракорск
Наливая в чашку чай или суп в тарелку, мы не замечаем, насколько эти вещи стали неотъемлемой частью нашей жизни. Ну, вот что было бы, если бы керамическая посуда вдруг исчезла с лица зе ...