Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Принципы:

. Принцип ожидания

2. Принцип спроса и предложения

. Принцип замещения

. Принцип вклада

. Принцип остаточной продуктивности

Область применения: когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы которые способны приносить а также связанные с объектом оценки расходы.

Методы:

. Метод прямой капитализации

2. Метод капитализации по норме отдачи

а) Анализ дисконтированных денежных потоков

б) Капитализация с применением расчетных моделей

в) Капитализация с применением техники остатка

. Метод прямой капитализации

Капитализация - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Стоимость улучшений определяется по формуле:

= Y/R

- текущая стоимость объекта- годовой ожидаемый прогноз или доход от владения- ставка капитализации

Основные предпосылки:

. Период в течении которого поступит доход.

2. Величина дохода постоянна.

. Не производится раздел учета возврата и дохода на капитал.

. При расчете текущей стоимости не учитывается величина постоянных инвестиций.

Для осуществления прямой капитализации в качестве дохода:

. ПВД (Потенциальный валовой доход)

2. ДВД (Действительный валовой доход)

. Доход на собственный капитал

. Доход на заемный капитал

. Доход на землю

. Доход от зданий

. ЧОД (Чистый операционный доход)

=Y/R = ПВД/RПВД = ДВД/RДВД = ЧОД/RЧОД

R = ПВД/Vпродажи

Этапы оценки:

1). Определение ожидаемого годового дохода при его ЛНЭИ

ПВД = Sсравн.*Ca

ДВД = ПВД - потери - прочие доходы

ЧОД = ДД - ОР

Условно постоянная: налог на имущество, страховой износ, налог на землю.

Условно переменные: коммунальные услуги, текущий ремонт, обеспечение безопасности, заработная плата персоналу на управление.

Замещение и резерв: замена бастроизнашивающих улучшений.

). Расчет ставки капитализации

с учетом возмещения капитальных затрат

метод связанных инвестиций

метод прямой капитализации

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

R = rn+rB

rB = 1/n

- период владения недвижимостью.

Метод Инвуда.

Используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Еще статьи по экономике

Человеческий капитал и его роль в постиндустриальном обществе
Перспективы мировой экономики в XXI в. определяются характером перехода стран к новому этапу развития производительных сил: от индустриальной стадии, где доминировало крупное механизиров ...

План производства, обеспечивающий эффективную деятельность предприятия в рыночных условиях хозяйствования
Концепция стратегии развития предприятия как социально-экономической, так и производственной системы состоит в формировании главных предпосылок эффективной деятельности предприятия при ...

Многообразие форм собственности в рыночной экономике. Формы собственности в России
Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, ...