Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
н = α*Rзем + β*Rул
доля земли вложенных инвестиций
доля улучшений вложенных инвестиций
). Расчет стоимости недвижимости
2. Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
· Длительность прогнозного периода;
· Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
· Ставка дисконтирования.
Этапы расчета:
). Определение прогнозного периода.
). Прогнозирования величин включая реверсию:
потенциальный валовой доход
ДВД
ЧОД
денежный поток до уплаты налогов
денежных потоков после уплаты налогов
= ЧОД/(1+r) + ЧОД/(1+r)2…ЧОД/(1+r)n + S(1+r)n
- стоимость объекта недвижимости в конце периода владения- число лет
). Расчет ставки дисконтирования
суммирование (кумулятивный метод)
Метод основан на том, что ставка дисконта является функцией только.
Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации
|
Аналог |
Продажная цена, руб. |
ПВД руб./год |
R |
|
№1 |
2100000 |
144000 |
0,069 |
|
№2 |
2800000 |
120000 |
0,043 |
|
№3 |
2500000 |
132000 |
0,053 |
|
∑R = (0,069+0,043+0,053)/3 = 0,055 | |||
R = ПВД/Цена= ПВДоц.об./ ∑R= 144000/0,055 = 2 618 182 руб.
. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
МЕТОД СУММИРОВАНИЯ
Расчет ставки дисконтирования
|
Ставка дисконтирования |
Ставка капитализации | |
|
Безрисковая ставка |
7% |
7% |
|
Премия за риск вложения надвижимости |
3% |
3% |
|
Ликвидность |
2% |
2% |
|
Инвестиционный метод |
1,5% |
1,5% |
|
ИТОГО: |
13,5% |
13,5% |
Еще статьи по экономике
Человеческий капитал и его роль в постиндустриальном обществе
Перспективы мировой экономики в XXI в. определяются характером перехода
стран к новому этапу развития производительных сил: от индустриальной стадии,
где доминировало крупное механизиров ...
Основные фонды
Осуществление
производственной деятельности связано с использованием различных средств труда,
необходимых для создания переработки, продвижения, хранения продукции и услуг.
Они являются ...
Городское хозяйство современного города
Термин
«расселение» характеризует исторический процесс заселения территории,
распределение населения на территории и его пространственную организацию.
Расселение следует за более динами ...