Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Метод базового земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения. После установления базовой стоимости земельного участка, рассчитывается стоимость оцениваемого участка, используя поправки.

2.Метод распределения.

Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Данный метод реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней улучшений. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Поэтому стоимость земельного участка можно определить путем распределения общей цены продажи аналогичного объекта недвижимости между его составными элементами, земельным участком и участком с улучшениями.

Полученные коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

3.Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

· может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

· в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

· не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Данными методами расчеты стоимости земельного участка не производились, т.к. недостаточно информации для оценки земли.

Еще статьи по экономике

Повышение эффективности производственно-хозяйственной деятельности предприятия на материалах Ливенского хлебокомбината филиала ОАО Орелоблхлеб
На современном этапе хозяйствования основой экономической политики является повышение эффективности и качества работы всех звеньев промышленного производства. Развитие рыночных отношений ...

Производительность труда как важнейший фактор эффективности производства на примере СП ЗАО Милавица
Производительность труда на промышленных предприятиях является не только одним из главных показателей эффективности его деятельности, но и прогнозным показателем, от выполнения которого ...

Исследование банкротств
Открытое акционерное общество «СВЕТ» является малым юридическим предприятием, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный счет в банке, круглую печать, штамп. Про ...