Сравнительный подход

Введение корректировок

Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки требуют введения корректировок:

· на объем передаваемых прав;

· на финансовые условия;

· на условия продажи;

· на снижение цены в процессе торгов;

· на дату предложения;

· на наличие подъездных путей;

· на местоположение;

· на линию домов;

· на наличие парковки;

· на площадь объекта;

· на состояние объекта.

Обоснование корректировок

Корректировка на объем передаваемых прав

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В рассматриваемом случае корректировка по данному фактору для недвижимости равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают передачу полного права собственности (владение, распоряжение и пользование).

Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов

По мнению оценщиков, использование данных о стоимости продажи объектов офисного назначения правомерно, но объявленные ставки должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения стоимости во время торгов. По данным риэлторских фирм реальная цена объекта коммерческой недвижимости отличается от цены предложения на 3-5% в меньшую сторону.

Учитывая ситуацию, сложившуюся на рынке, характеризующуюся высоким уровнем предложения коммерческой недвижимости, оценщики приняли величину уторгования на уровне максимального значения 5%.

Корректировка на дату предложения

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору равна 0%.

Корректировка на местоположение

Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в Центральном административном округе г. Москвы и имеют схожее локальное местоположение: находятся на незначительном расстоянии от метро (до 5 минут пешком), поэтому корректировка по данному фактору для них не проводилась.

Корректировка на линию домов

Объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2 расположены на первой линии домов, объект-аналог №3 - на второй линии домов, следовательно, необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога №3 по данному фактору.

Величина данной корректировки рассчитана в рамках метода парных продаж. При применении этого метода сравниваются цены по двум объектам для того, чтобы определить величину корректировки. Выбранные объекты не должны иметь существенных отличий по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и производится анализ.

Корректировка на линию домов определялась по формуле:

- 1, где:

Ц об.оц. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога, расположенного на первой линии домов, долл. США;

Ц об.ан. - цена продажи 1 м2 объекта-аналога, расположенного на второй линии домов, долл. США.

Расчет корректировки на линию домов представлен в таблице ниже.

Таблица 19. Расчет корректировки на линию домов для объекта-аналога №3

Еще статьи по экономике

Система оценки земельного участка
В данной работе на тему «Определение стоимости земельного участка, расположенного в совхозе «Черновский»» Будут рассматриваться следующее: земля как объект экономической оценки; до ...

Влияние железнодорожного транспорта на экономические и культурные показатели жизнедеятельности государства
В широком смысле слова современный транспорт - это крупный и сложный комплекс народного хозяйства, в рамках которого действуют как самостоятельные отрасли различные виды так называемого ...

Производительность труда как важнейший фактор эффективности производства на примере СП ЗАО Милавица
Производительность труда на промышленных предприятиях является не только одним из главных показателей эффективности его деятельности, но и прогнозным показателем, от выполнения которого ...