Сравнительный подход
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Метод сравнения продаж к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов на продажу, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.
. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Подбор объектов, сопоставимых по характеристикам
Объектом оценки в данном случае является офисное помещение. Был выбран сегмент «вторичного» рынка, связанный с продажей таких объектов в собственность не государственно-административными органами, а частными владельцами - юридическими или физическими лицами.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход, по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.
Был выполнен анализ цен предложения на продажу офисных помещений в ЦАО г. Москвы, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов, то есть оценщики пытались выбирать объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: местоположение, назначение, состояние и пр.
Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже.
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 м2 общей площади. Цена предложения указана с учетом НДС.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице.
Таблица 18. Краткая характеристика объектов-аналогов
№ п/п |
Описание |
Цена предложения, долл. США |
Площадь строения, м2 |
Цена предложения за 1 м2, долл. США |
Местоположение |
1 |
ОСЗ, 4-х этажное, 1-я линия домов, выполнен ремонт по западным стандартам, наземная охраняемая парковка на 30 м/м, коридорно-кабинетная планировка, земельный участок в долгосрочной аренде |
27 126 000 |
3 300,0 |
8 220 |
ЦАО, м. Цветной бульвар, пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро |
2 |
ОСЗ, 4-х этажное, мансарда, качественная внутренняя отделка помещений, охраняемая наземная парковка на 25-30 м/м, земельный участок в долгосрочной аренде, современные инженерные системы |
14 484 537 |
1 928,7 |
7 510 |
ЦАО, м. Цветной бульвар, ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро |
3 |
ОСЗ, 3-х этажное, 2-я линия домов, помещения без внутренней отделки, наземная охраняемая парковка, земельный участок в долгосрочной аренде, кабинетная планировка |
5 453 000 |
950,0 |
5 740 |
ЦАО, м. Тверская, ул. Тверская, 5 м.п. от ст. метро |
Еще статьи по экономике
Операции с недвижимым имуществом порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений
Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской
Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы
удовлетворения жилищных потребностей общества. ...
Исследование банкротств
Открытое
акционерное общество «СВЕТ» является малым юридическим предприятием, имеет
обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный счет в банке, круглую
печать, штамп.
Про ...
Исследование формирования себестоимости на продукцию ОАО Уфалейхлебзавод
Актуальность темы. Себестоимость продукции, представляет
собой затраты предприятия на производство и обращение, служит основой
соизмерения расходов и доходов, то есть самоокупаемости - о ...