Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Метод сравнения продаж к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов на продажу, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

. Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «парных продаж», регрессионного анализа и других методов.

. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Подбор объектов, сопоставимых по характеристикам

Объектом оценки в данном случае является офисное помещение. Был выбран сегмент «вторичного» рынка, связанный с продажей таких объектов в собственность не государственно-административными органами, а частными владельцами - юридическими или физическими лицами.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Такой подход, по мнению оценщиков, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Был выполнен анализ цен предложения на продажу офисных помещений в ЦАО г. Москвы, при этом предполагалось, что проведен отбор сопоставимых аналогов, то есть оценщики пытались выбирать объекты-аналоги с максимально близкими к оцениваемому объекту характеристиками: местоположение, назначение, состояние и пр.

Данные по отобранным объектам-аналогам представлены в таблице ниже.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 м2 общей площади. Цена предложения указана с учетом НДС.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице.

Таблица 18. Краткая характеристика объектов-аналогов

Еще статьи по экономике

Капитал как основа предприятия
основной капитал эффективность Одним из направлений улучшения инвестиционного климата является эффективное использование основного капитала предприятия. В рыночных условиях стабильност ...

Проведение фотографии рабочего времени
В условиях рыночной экономики для каждого предприятия важно сохранять прочное, стабильное положение на рынке, которое во многом зависит от применения высокопроизводительной техники и те ...

Исследование использования прибыли
прибыль финансирование хозяйственный Прибыль выступает показателем оценки эффективности хозяйственной деятельности коммерческой организации, кроме этого является источником финансирования ...