Определение рыночной стоимости доходным методом

Подход с точки зрения капитализации дохода

В основе доходного метода лежит принцип - «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». При решении задачи методом капитализации дохода можно пользоваться следующей формулой:

С = Сар * Т + Срев

Сар - арендная плата за каждый период (год, месяц, неделя и т.д.);

Т - число периодов;

Срев - цена, за которую оцениваемый объект может быть продан по истечении срока аренды (реверсия).

Данная формула подразумевает, что деньги, полученные от аренды, не приносят дополнительного дохода.

Следующим шагом рассмотрите, как изменится стоимость оцениваемого объекта, если арендную плату вкладывать, например, в банк.

Предположим, что доход от первого года аренды составил 240000р. При вложении в банк этой суммы до конца срока аренды под 10% в год и общим сроком аренды 5 лет, при начислении налога ежегодно. Воспользуемся формулой:

S

= Свклад * (1 + П)

n

Свклад - вложенная сумма;

П - ставка процента за период;

n - число временных интервалов.

S = 240000 * (1 + 0.1)4

После второго года аренды вкладываем арендную плату в 240000р на тех же условиях, но на 3 года:

S = 240000 * (1 + 0.1)3

После второго года аренды вкладываем арендную плату в 240000 на тех же условиях, но на 2 года:

S = 240000 * (1+0.1)2

После третьего года аренды вкладываем арендную плату в 78000р. на 1 год:

S = 240000 * (1+0.1)

Исходя из изложенyого выше, к концу срока аренды получаем:

р+319440р+290400р+264000р+240000р=1465224р, что на 265224р. больше, чем при обычном получении денег от аренды (5*240000р).

Согласование результатов оценки.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход - 1173578 руб.

Сравнительный подход - 840 000 руб.

Доходный подход - 1465224 руб.

После этого можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

. Доходный метод считается наиболее надежным для приносящей доход недвижимости, особенно, если не требуется значительная реконструкция и ремонт.

На основании выполненного анализа, проведенных расчетов находим стоимость объекта недвижимости.

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Еще статьи по экономике

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру ...

Основные направления антимонопольной политики в Российской Федерации
Пол Самуэльсон, лауреат Нобелевской премии, автор одного из самых популярных учебников по экономике, писал, что, начиная с конца XIX века, почти во всех странах происходит неуклонное ...

Российское предпринимательство
Становление и развитие предпринимательской деятельности в России связано с коренным преобразованием сложившихся социально-экономических отношений на пути к рынку, формированию нового эл ...