Инструменты сравнительного подхода

. условия продажи;

. время продажи;

. местоположения;

. физические характеристики;

. экономические характеристики;

. отклонение от целевого использования;

. наличие движимого имущество.

Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут, не совпадать с переданными имущественные правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки, анализируемы объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличатся по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки.

Второй фактор передаваемые имущественных прав - это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка. Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условия договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости.

Условия финансовой сделки. Цена сделки с объектами - аналогами учитывает способ финансирования приобретение недвижимости. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:

Финансирования за счет собственных средств инвестора единым платежом.

. Смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного.

. Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.

Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако условия предоставления банком или продавцом заемных средств покупателю могут отличается в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценщики. Для расчета данной поправки оценщик должен выявить сделки, отличающейся по способу финансирования от оцениваемого объекта, выяснить фактические условия финансирования таких сделок длительность отсрочки полного платежа, процентную ставку, периодичность взносов в погашение остатка задолженности - и располагать информацией о рыночных условиях ипотечного кредитования недвижимости.

Условия продажи. Поправка на условия продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична.

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

· сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;

· сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными;

Еще статьи по экономике

Человеческий капитал и его роль в постиндустриальном обществе
Перспективы мировой экономики в XXI в. определяются характером перехода стран к новому этапу развития производительных сил: от индустриальной стадии, где доминировало крупное механизиров ...

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Задание на оценку · Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме; Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6 · Собственни ...

Взаимоотношения государства и крупных корпораций
Возрастание политической активности крупного бизнеса в сфере властно-управленческих отношений способствует повышению значимости исследования системы взаимоотношения государства и корпора ...