Инструменты сравнительного подхода

· особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;

· финансовые, корпоративные и родственные связи;

· особые условия налогообложения;

· особые условия процедуры отчуждения собственности.

Время продажи. В основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая информации о ценах на сходные объекты, отражающих состояние рынка на дату совершения сделки. За время отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

Наиболее не стабильные факторы рыночной стоимости:

· инфляционные процессы;

· изменение покупательной способности денег;

· изменение приоритетности различных инвестиционных инструментов;

· изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;

· изменение налогообложения;

· изменение правил на ведение строительных работ;

· колебание спроса и предложения;

В период экономического спада активность рынка недвижимости уменьшается, в таком случае оценщик может использовать информацию по старым сделкам. Цена такой сделки дисконтируется в соответствии с периодом, в течение которого рыночные условия приводят к различию в цене. Следует иметь ввиду, что элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

Местоположение. При отборе объектов - аналогов оценщик использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. В современных российских условиях разброс цен на сходные по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Тем не менее поправка на месте положении необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену. Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в приделах одного района. Например для, жилых объектов важен вид из окна.

Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости являются существенной составляющей ее стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большее число разнообразных параметров, такие как: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экологическое состояние. Как правило, анализируемые объекты по вышеперечисленным параметрам существенно различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости.

Экономические характеристики. Экономические характеристики - это параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент сравнения особенно важен при оценке приносящих доход объектов. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления.

Еще статьи по экономике

Система оценки земельного участка
В данной работе на тему «Определение стоимости земельного участка, расположенного в совхозе «Черновский»» Будут рассматриваться следующее: земля как объект экономической оценки; до ...

Исследование эффективности финансово-хозяйственной деятельности ООО Векор
Стабильный успех предприятия зависит от четкого и эффективного планирования им своей деятельности, регулярного сбора и аккумулирования информации о состоянии рынков и собственных перспек ...

Влияние железнодорожного транспорта на экономические и культурные показатели жизнедеятельности государства
В широком смысле слова современный транспорт - это крупный и сложный комплекс народного хозяйства, в рамках которого действуют как самостоятельные отрасли различные виды так называемого ...