Краткий обзор рынка офисной недвижимости в г. Москве
В соответствии с принятой и адаптированной для Московского рынка недвижимости классификацией офисные здания подразделяются на четыре категории: «A», «B», «C» и «D». Категории «A» и «B» в свою очередь подразделяются на «A1», «A2», «A3» и «B1», «B2» соответственно. Местоположение здания в данной классификации не учитывается. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Границы между классами в некоторых случаях довольно размыты. Одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.
1. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса «А», «В+», «В-«)
2. Здание класса «А», «В+» или «В-» должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных критериев). Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здание класса «С» и ниже.
Таблица 2. Классификация офисных зданий
|
Класс А |
Класс В+ |
Класс В- |
|
1. ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ | ||
|
1.1. Центральная система управления зданием | ||
|
обязательный |
факультативный |
не применим |
|
1.2. Систем отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха | ||
|
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха, позволяющая регулировать температуру в отдельном офисном блоке |
Система отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха | |
|
обязательный |
обязательный |
факультативный |
|
1.3.Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха | ||
|
Способность системы обеспечивать 24-х часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23о С +/-1о С, осуществлять воздухообмен из расчета 60 м3 в час на 10 м2 арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания | ||
|
обязательный |
рекомендация |
не применим |
|
1.4. Современная система пожарной безопасности | ||
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
|
1.5. Лифты | ||
|
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок |
Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей | |
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
|
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд | ||
|
факультативный |
не применим |
не применим |
|
1.7. Электроснабжение | ||
|
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной площади должна быть минимум 70 В. Источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения | ||
|
обязательный |
факультативный |
факультативный |
|
1.8. Система безопасности | ||
|
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания) |
Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания | |
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
|
2. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЯ | ||
|
2.1. Высота потолка «в чистоте» 2,7-2,8 м и выше | ||
|
обязательный |
факультативный |
факультативный |
|
2.2. Планировка | ||
|
Открытая эффективная планировка этажа. Конструкция с несущими колоннами, шаг колонн не менее 6х6 м |
Открытая эффективная планировка всей или половины арендуемой площади здания | |
|
обязательный |
обязательный |
факультативный |
|
Рекомендация: Расстояние от окно до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади. Площадь этажа не менее 1 000 м2 с шагом колонн 8х8 или 9х9 считается более эффективной | ||
|
2.3. Глубина этажа | ||
|
Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 м. Глубина этажа от кона до «ядра» не более 9-10 м, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами - не более 12 м | ||
|
факультативный |
факультативный |
факультативный |
|
2.4. Коэффициент потерь. Коэффициент потерь не более 12% | ||
|
обязательный |
факультативный |
факультативный |
|
| ||
|
2.5. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 кг/м2 и более | ||
|
обязательный |
факультативный |
факультативный |
|
2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада | ||
|
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада |
Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада | |
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
|
2.7. Фальшпол | ||
|
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола | ||
|
обязательный* |
не применим |
не применим |
|
* Данное требование является факультативным для зданий, построенных до 2005 г. | ||
|
2.8. Освещение и расположение окон | ||
|
Современное высококачественное остекление, обеспечивающее достаточное естественное освещение. Рациональное расположение окон | ||
|
факультативный |
факультативный |
факультативный |
|
3. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ | ||
|
3.1. Местоположение | ||
|
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее) | ||
|
обязательный |
факультативный |
не применим |
|
3.2. Транспортная доступность | ||
|
Удобный подъезд и транспортное сообщение, т.е. местоположение здания в 10-15 минутах ходьбы от ближайшей станции метро или должным образом организованный автобус, курсирующий между зданием и станцией метро | ||
|
обязательный |
факультативный |
факультативный |
|
4. ПАРКОВКА | ||
|
4.1. Описание парковки | ||
|
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая парковка |
Организованная охраняемая парковка | |
|
Рекомендация: Удобный въезд на территорию парковки |
Рекомендация: Подземная парковка для вновь построенных зданий | |
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
|
4.2. Обеспеченность парковочными местами | ||
|
Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Садового кольца - не менее, чем 1 место на 100 м2 арендуемой площади (1/100); 2) между Садовым кольцом и ТТК - не менее, чем 1/80; 3) между ТТК и 10 км до МКАД - не мене, чем 1/60; 4) ладе в сторону области = 1/30 - 1/40 и более | ||
|
факультативный |
факультативный |
факультативный |
|
5. СОБСТВЕННОСТЬ | ||
|
5.1. Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам) | ||
|
обязательный |
не применим |
не применим |
|
5.2. Прозрачная структура собственности | ||
|
факультативный |
факультативный |
факультативный |
|
6. УПРАВЛЕНИЕ ЗДАНИЕМ И УСЛУГИ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ | ||
|
6.1. Управление зданием | ||
|
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 5 офисными зданиями (не менее 5 000 м² каждое) или обладающей соответствующим международным опытом |
Должным образом организованное управление зданием | |
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
|
6.2. Телекоммуникационные провайдеры | ||
|
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании | ||
|
обязательный |
обязательный |
факультативный |
|
6.3. Входная группа | ||
|
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ | ||
|
факультативный |
факультативный |
не применим |
|
6.4. Услуги для арендаторов | ||
|
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нем сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания |
Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании (банкомат, газетный киоск, химчистка, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания | |
|
обязательный |
обязательный |
обязательный |
Площади считаются в соответствии со стандартами BOMA Еще статьи по экономике
Исследование показателей по труду и расходов на его оплату
Тему "Анализ показателей по труду и расходов на его оплату" я
выбрала не случайно, так как считаю, что она очень актуальна и к тому же
трудовые ресурсы являются неотъемлемой частью ...
Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим
объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя
обычный потребитель, какими мотивами он ру ...
Расчет затрат на ремонт сложной электронной техники в условиях малого предприятия
Малые
предприятия - это не организационно-правовая форма, термин "малое"
характеризует лишь размер предприятия, а критериями отнесения предприятия к
малым являются численность ...