Экономические принципы оценки земли

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве складских помещений предпочтение отдается участкам, имеющим выход на крупные шоссе или железнодорожные станции. Для таких объектов как кафе, рестораны, мотели, бензоколонки, магазины хозяйственных товаров, запчастей, горюче-смазочных материалов большое значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке. Например, не допускается сочетание объектов отдыха и малопривлекательных производственных зданий и сооружений, загрязняющих окружающую среду, источников шума, неприятных запахов и т.п.

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированным местоположением. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия:

макроэкономический;

региональный;

местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земельных участков оказывают влияние такие факторы как: тенденции развития экономики, темпы экономического роста, структурные преобразования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивности строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в районе и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

физически осуществимо;

финансово выполнимо;

обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то, как показывает практика, его существующее использование может не соответствовать наиболее эффективному варианту. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

В МСО наиболее эффективное использование имущества определяется как вероятное, физически возможное, имеющее надлежащее оправдание, юридически допустимое и финансово осуществимое и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.

Применение этого определения позволяет оценщику определять степень износа и устаревания зданий, объективно обусловленный характер улучшений для земельного участка, судить об осуществимости реабилитационных и реновационных проектов, а также ориентироваться во многих других ситуациях, связанных с оценкой. В МСО описываются следующие ситуации:

Еще статьи по экономике

Общая характеристика предприятия Гранд Сервис
Практическая деятельность осуществлялась в ООО «Гранд Сервис». Данное предприятие занимается коммерческой деятельностью в области оптовой торговли парфюмерными и косметическими товарами. ...

Многообразие форм собственности в рыночной экономике. Формы собственности в России
Собственность относится к числу наиболее важных и сложных проблем экономики и экономической теории. История экономической жизни общества в периоды повышенной социальной активности ведет, ...

Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта по запуску новой технологической линии по производству диэлектрических перчаток
В настоящее время существует не мало возможностей для инвестирования. Но при этом у большинства предприятий свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования, в разной степени ...