Экономические принципы оценки земли

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она количественно и качественно определена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию и местоположению, а для земель под застройку особое значение имеет местоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретного участка.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использования относятся национальные парки и заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные, земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней.

Поэтому собственник земли, сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Принцип остаточной продуктивности можно проиллюстрировать с помощью таблицы 1.

Для плодородной земли характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью. Если возрастет цена сельскохозяйственных продуктов, то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Еще статьи по экономике

Влияние неполноты и асимметрии информации на эффективность функционирования рынков
В основных фундаментальных микроэкономических исследованиях поведение агентов рынка анализируется исходя из предположения о том, что они обладают полной информацией, необходимой для прин ...

Денежный спрос и его факторы
Поистине, это самый загадочный инструмент из всех приобретенных человеком. Нет ничего проще, как с ним обращаться, и нет ничего труднее, чем понять, как он действует. Никто не может по ...

Комплексный экономический исследование состояния и использования трудовых ресурсов организации
Экономика нашей страны практически перешла на рыночные рельсы и функционирует исключительно по законам рынка. Предприятия сами отвечают за свою деятельность, и сами принимают решения о д ...