Методология оценки

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости возможно использование трех основных подходов:

17 затратного подхода;

18 доходного подхода;

19 сравнительного подхода.

Мы используем все три подхода к определению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что рационально мыслящий покупатель не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с сопоставимой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Затратный подход также, как и два других подхода к оценке недвижимости, основывается на сравнительном анализе, а именно - затрат, которые необходимы для воссоздания объекта недвижимости - копии оцениваемого объекта, или аналогичного объекта, замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты далее корректируются на степень износа, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з × (1 - ИФИЗ)(1 - ИФУН)(1 - ИЭ)

где: РС - рыночная стоимость;

СЗ - стоимость прав на земельный участок;

Св/з - стоимость воспроизводства или замещения объекта недвижимости без учета износа;

ИФИЗ - физический износ;

ИФУН - функциональный износ;

ИЭ - экономический (внешний) износ.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта собственности определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован двумя методами:

20 методом сравнения продаж;

21 методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Еще статьи по экономике

Особенности разгосударствления и приватизации в Республике Казахстан
Ключевыми проблемами в постсоциалистических странах при переходе к рыночной экономике являются реформирование отношений собственности и развитие предпринимательства. В Республике Ка ...

Роль малых и средних предприятий в экономике и внешнеэкономических связях России
Актуальность темы выпускной квалификационной работы определяется, прежде всего, той ролью, которую малые и средние предприятия играют в современной экономике. Достаточно сказать, что его ...

Российское предпринимательство
Становление и развитие предпринимательской деятельности в России связано с коренным преобразованием сложившихся социально-экономических отношений на пути к рынку, формированию нового эл ...