Основные методы оценки недвижимости

Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости недвижимости.

Технология оценки стоимости недвижимости. Согласование различных результатов оценки.

Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов.

«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000) для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы «подстроить» процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т.п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном - акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном - главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат более объективным и достоверным. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

1.3.1 Технология оценки стоимости недвижимости

Оценка - сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов.

I. Определение проблемы:

- идентификация объекта, т.е. его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

- выявление предмета оценки, т.е. того, что подлежит оценке - весь комплекс имущественных прав или их часть;

- определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

- формирование цели и функции оценки, т.е. выяснение, что мы определяем (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т.д.);

- ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают, какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как к кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества и т.д.

II. Заключение договора на оценку:

- предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

- оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики и т.д.;

Еще статьи по экономике

Особенности разгосударствления и приватизации в Республике Казахстан
Ключевыми проблемами в постсоциалистических странах при переходе к рыночной экономике являются реформирование отношений собственности и развитие предпринимательства. В Республике Ка ...

Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта по запуску новой технологической линии по производству диэлектрических перчаток
В настоящее время существует не мало возможностей для инвестирования. Но при этом у большинства предприятий свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования, в разной степени ...

Составление сметы на строительство и расчет сметной стоимости
В строительстве правоотношения субъектов хозяйственной деятельности (заказчиков и подрядчиков) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. «Строительные работы на объекте до ...