Принципы, этапы и процедура оценки

Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в сужениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, далеко не всегда известных, взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок» и при необходимости откорректировать этот результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил - принципов оценки недвижимости,- которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами), а также связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным четвертый принцип; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 1.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:

- принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

- принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выбирает вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;

- принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из cследующих позиций:

- принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «Хрущева» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

- принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения - близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

- принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (см. рис. 1.3);

- принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

- принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла - зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде.

К принципам, связанным с объектом недвижимости, и в первую очередь с землей, на которой расположен объект, относятся:

- принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления;

Еще статьи по экономике

Денежный спрос и его факторы
Поистине, это самый загадочный инструмент из всех приобретенных человеком. Нет ничего проще, как с ним обращаться, и нет ничего труднее, чем понять, как он действует. Никто не может по ...

Исследование современного состояния естественных монополий в России
Существует огромное количество различных рыночных состояний, что позволяет говорить о несовершенстве рынков и рассматривать монополистическую составляющую в качестве причины этого несове ...

Исследование банкротств
Открытое акционерное общество «СВЕТ» является малым юридическим предприятием, имеет обособленное имущество, самостоятельный баланс, расчетный счет в банке, круглую печать, штамп. Про ...