Принципы, этапы и процедура оценки

Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в сужениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, далеко не всегда известных, взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок» и при необходимости откорректировать этот результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил - принципов оценки недвижимости,- которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами), а также связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным четвертый принцип; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 1.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:

- принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

- принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выбирает вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;

- принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из cследующих позиций:

- принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «Хрущева» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

- принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения - близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

- принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (см. рис. 1.3);

- принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

- принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла - зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде.

К принципам, связанным с объектом недвижимости, и в первую очередь с землей, на которой расположен объект, относятся:

- принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления;

Еще статьи по экономике

Исследование реализации продукции (на основе материалов ОАО Промприбор)
Основной задачей промышленных предприятий является наиболее полное обеспечение спроса населения высококачественной продукцией. Темпы роста объема производственной продукции, повышение ее ...

Экономическая эффективность производства зерновых культур и пути ее повышения в современных условиях на примере КУСХП Зеленка
Одной из крупнейших отраслей земледелия является производство зерна. Обеспечение народа продовольственным зерном собственного производства - важнейшая государственная проблема. Решающее ...

Проведение фотографии рабочего времени
В условиях рыночной экономики для каждого предприятия важно сохранять прочное, стабильное положение на рынке, которое во многом зависит от применения высокопроизводительной техники и те ...