Назначение оценки и основные понятия

Рис. 1.2 Виды и подвиды стоимости недвижимости

Рыночная стоимость - это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Близкая трактовка имеется в законе «Об оценочной деятельности в РФ».

Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).

Арендная стоимость - это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существуют более эффективные.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом - рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы мы не будем.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 1.3).

Еще статьи по экономике

Пути повышения эффективности использования оборотных средств на примере СПК Царевич
Оборотные средства являются одной из составных частей имущества предприятия. Состояние и эффективность их использования - одно из главных условий успешной деятельности предприятия Акт ...

Денежный спрос и его факторы
Поистине, это самый загадочный инструмент из всех приобретенных человеком. Нет ничего проще, как с ним обращаться, и нет ничего труднее, чем понять, как он действует. Никто не может по ...

Влияние качества рабочей силы на продуктивность труда
Человеку отдается решающая роль в развитии экономики страны как носителю богатства, что предполагает максимальное и всестороннее использование человеческих ресурсов. Поэтому в современны ...