Расчет итоговой рыночной стоимости

В главе 1 рассматривается земля как объект экономической оценки. Описываются правовые основы земельных отношений, экономические принципы оценки земли и основные подходы к оценке земельных участков.

В главе 2 дана общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и проведен анализ рынка земельных участков.

Важнейшей особенностью земли, как средства производства, является ее способность при рациональном использовании сохранять и улучшать свои производственные качества. В то же время пренебрежительное отношение к земле приводит к ее деградации, снижению плодородного слоя и, как следствие, выбытию земель из сельскохозяйственного оборота. Тяжелое финансовое положение, в котором оказалось большинство сельскохозяйственных организаций, привело к тому, что площадь посевов сельскохозяйственных культур из года в год сокращается и, по сравнению с 1990 годом (начало проведения аграрной реформы), уменьшилась на 613 тыс. га и в 2009 году составила 2067 тыс. га. На сегодняшний день в области по разным причинам не используется 243 тыс. га пахотных земель или 8,6 % общей площади пашни, при этом наибольший удельный вес неиспользуемой пашни приходится на паевые земли и земли фонда перераспределения.

Одним из механизмов решения данной проблемы является создание действенного земельного рынка, способного стимулировать вложение денежных средств в АПК и повысить заинтересованность крестьян в эффективном и рачительном использовании земельных угодий.

Если проанализировать сделки с землей, совершенные в 2009 году в Самарской области, то приведенные данные свидетельствуют о том, что основной формой земельных отношений на сегодняшний день является аренда земельных участков.

В 2009 году действовало 22,3 тысячи договоров аренды на площади 273,2 тыс. га, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами, что составляет 61 % от всех сделок.

Глава 3 посвящена расчетам рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

При определении стоимости оцениваемого земельного участка мной были применены только сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод капитализации земельной ренты). Затратный подход не применялся, так как согласно методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, обязательным условием применения метода выделения является наличие улучшений на земельном участке.

Для проведения расчетов сравнительным подходом мной были выбраны 4 аналога. Основными ценообразующими факторами являются: размер участка, время продажи, условия финансирования, условия продажи, местоположение, физические характеристики.

После введения корректировок была получена рыночная стоимость оцениваемого земельного участка сравнительным подходом и она составила 147 142 691,25 руб.

Доходный подход в работе был произведен методом капитализации земельной ренты. Для определения земельной ренты нами были использованы данные об урожайности и стоимости выращиваемых культур. Себестоимость (затраты на воспроизводство) определялась мной на основании показателей нормативной урожайности ОАО СПХ «Черновский». Величины рыночной стоимости земельного участка, полученная доходным подходом составляет 135 610 581.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Самарская обл., Волжский район п. Черновский по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет: 140223425 рублей.

Приложение 1

Территория Волжского района Самарской области

Приложение 2

Описание земельного участка

Оцениваемый объект расположен по адресу: Самарская обл., Волжский район п. Черновски

Еще статьи по экономике

Человеческий капитал и его роль в постиндустриальном обществе
Перспективы мировой экономики в XXI в. определяются характером перехода стран к новому этапу развития производительных сил: от индустриальной стадии, где доминировало крупное механизиров ...

Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта по запуску новой технологической линии по производству диэлектрических перчаток
В настоящее время существует не мало возможностей для инвестирования. Но при этом у большинства предприятий свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования, в разной степени ...

Денежный спрос и его факторы
Поистине, это самый загадочный инструмент из всех приобретенных человеком. Нет ничего проще, как с ним обращаться, и нет ничего труднее, чем понять, как он действует. Никто не может по ...