Подходы к оценке земельных участков

права собственности; корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой;

условия финансирования; условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита;

условия продажи; корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

дата продажи; при сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две корректировки: одна, учитывающая динамику цен продаж на данный вариант землепользования; другая - на местоположение земельного участка. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен;

местоположение; при сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам. При оценке территории под объектами бизнеса, прежде всего, учитывают:

уровень развития производственной инфраструктуры;

наличие рельсовых путей или транспортных магистралей;

обеспеченность трудовыми ресурсами;

нормы зонирования и градостроительные требования.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то нужно провести анализ возможных различий между этими районами;

физические характеристики; в процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Цены продажи сравнимых объектов корректируются в следующем порядке. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые вносятся путем последовательного применения корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Во вторую очередь выполняются кор­ректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку, они вносятся в любом порядке.

Сравнение по элементам земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые значительно отличаются по элементам сравнения.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка - 600 долл. за одну сотку.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га - при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м - при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за 1 фронтальный метр - часто применяется в зарубежной практике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе;

Еще статьи по экономике

Капитал как основа предприятия
основной капитал эффективность Одним из направлений улучшения инвестиционного климата является эффективное использование основного капитала предприятия. В рыночных условиях стабильност ...

Влияние качества рабочей силы на продуктивность труда
Человеку отдается решающая роль в развитии экономики страны как носителю богатства, что предполагает максимальное и всестороннее использование человеческих ресурсов. Поэтому в современны ...

Исследование финансовых результатов производственно-хозяйственной деятельности предприятия
Процесс сбыта (продажи) продукции является завершающим этапом общего процесса воспроизводства и кругооборота хозяйственных средств предприятия. Предприятие может так продавать свои това ...