Коэффициент капитализации как категория в экономических, финансовых и оценочных терминах. Методы определения коэффициента капитализации в зависимости от идентичности оцениваемых объектов

В терминах оценки недвижимости и инвестиций коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложенной суммы, в то время как в финансовых и экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Коэффициент капитализации ─ это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости:

V = I : R,

где V ─ текущая стоимость,─ периодический доход,─ коэффициент капитализации.

Существует два вида коэффициента капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли.

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом. который приносит имущество, и стоимостью этого имущества. В зависимости от показателей чистого дохода и стоимости имущества различают следующие виды ставок капитализации:

1. Общая ставка капитализации. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта,

2. Ставка капитализации для собственных средств. Представляет собой отношение потока денежных средств (до налогообложения) к собственным средствам, вложенным в приобретенное имущество.

3. Ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная), Выражает отношение ежегодных выплат по кредиту к величине самого кредита.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования, в качестве:

• ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств:

• сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующим доходов.

Виды нормы прибыли:

1. Внутренняя норма прибыли (ВНП) - это ежегодная норма прибыли на вложенные средства, которую на протяжении периода владения будет получать

инвестор в результате (положительных и отрицательных) потоков денежных средств.

2. Норма прибыли на собственные средства (норма прибыли инвестора) Показатель аналогичен показателю ВНП, при расчете которого использовались вложенные в приобретение объекта собственные средства, оставшийся в распоряжении доход после выплат по кредиту и выручка от продажи объекта по закрытию кредита.

3. Норма прибыли на заемные средства. Показатель аналогичен показателю ВНП. При расчете этого показателя используются потоки денежных средств, получаемые банком (выданный кредит, периодический доход и получение остатка задолженности но основной сумме в случае досрочного закрытия кредита).

Иногда ставки капитализации и нормы прибыли для конкретного объекта могут совпадать, но это абсолютно разные показатели и не должны взаимно заменяться.

Между ставкой капитализации и нормой прибыли существует взаимосвязь:

1. Ставка капитализации равна норме прибыли.

Стоимость объекта или доход не изменяется с течением времени. Периодически получаемый доход выражает прибыль на вложенные средства. Полное возмещение первоначально вложенных средств, происходит в момент реверсии.

Еще статьи по экономике

Исследование использования прибыли
прибыль финансирование хозяйственный Прибыль выступает показателем оценки эффективности хозяйственной деятельности коммерческой организации, кроме этого является источником финансирования ...

Операции с недвижимым имуществом порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений
Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. ...

Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Задание на оценку · Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме; Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6 · Собственни ...